So với nhiều nước trong khu vực, Malaysia khá cởi mở với người nước ngoài mua bất động sản — được sở hữu với quyền khá đầy đủ, kể cả nhà gắn liền với đất trong nhiều trường hợp. Nhưng có một điều kiện then chốt: chỉ mua được trên một ngưỡng giá nhất định.
Ngưỡng giá tối thiểu
- Người nước ngoài chỉ mua được bất động sản có giá từ một mức nhất định trở lên
- Mức này do từng bang quy định, không thống nhất toàn quốc
- Chênh lệch giữa các bang rất lớn
- Một số bang có ngưỡng khác nhau cho từng loại tài sản — căn hộ, nhà gắn đất, đất
- Ngưỡng này được điều chỉnh theo thời kỳ
🔴 Đây là điều phải kiểm đầu tiên: ngưỡng giá của bang mình định mua. Bất động sản dưới ngưỡng thì người nước ngoài không mua được, dù có tiền và có người bán sẵn sàng.
Sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn
- Sở hữu vĩnh viễn — quyền sở hữu không thời hạn, giá trị cao hơn
- Sở hữu có thời hạn — quyền sử dụng trong một số năm, thường là thời hạn dài
- Bất động sản có thời hạn giá thấp hơn nhưng giá trị giảm khi thời hạn còn lại ngắn dần
- Gia hạn được nhưng phải nộp phí và không tự động
- Cần kiểm loại sở hữu và thời hạn còn lại trước khi mua
Với bất động sản sở hữu có thời hạn, thời hạn còn lại là yếu tố định giá quan trọng — và cũng ảnh hưởng tới khả năng vay ngân hàng. Đây là chi tiết dễ bị bỏ qua.
Những gì người nước ngoài không mua được
- Bất động sản dưới ngưỡng giá của bang
- Đất nông nghiệp ở nhiều bang
- Bất động sản thuộc diện dành cho nhóm ưu tiên theo chính sách
- Nhà ở xã hội và nhà giá rẻ
- Một số dự án có hạn mức bán cho người nước ngoài
Mục thứ ba cần giải thích: một tỷ lệ nhất định bất động sản trong nhiều dự án được dành cho nhóm ưu tiên theo chính sách, và người nước ngoài không mua được phần này dù giá có vượt ngưỡng.
Thủ tục
- Cần phê duyệt của chính quyền bang cho giao dịch của người nước ngoài
- Thủ tục và thời gian khác nhau theo bang
- Cần luật sư làm thủ tục chuyển nhượng — đây là bắt buộc trên thực tế
- Ký hợp đồng mua bán và đặt cọc
- Đăng bộ sang tên sau khi hoàn tất
- Với dự án đang xây, thanh toán theo tiến độ xây dựng quy định
Về luật sư: nên dùng luật sư độc lập, không dùng luật sư do chủ đầu tư hoặc môi giới giới thiệu. Đây là khoản chi đáng giá nhất trong toàn bộ giao dịch.
Các khoản phải trả
- Thuế trước bạ theo bậc giá trị
- Phí luật sư
- Phí phê duyệt của bang
- Phí đăng bộ
- Phí quản lý và quỹ bảo trì với căn hộ, trả định kỳ
- Thuế tài sản hằng năm
- 🔴 Thuế lợi nhuận khi bán lại — mức cao hơn nếu bán sớm, và người nước ngoài chịu mức khác
Mục cuối rất quan trọng với người mua để đầu tư: bán lại trong vài năm đầu chịu thuế lợi nhuận ở mức cao, và mức áp dụng cho người nước ngoài khác với công dân. Cần tính vào bài toán trước khi mua.
Vay ngân hàng
- Người nước ngoài vay được nhưng tỷ lệ cho vay thấp hơn công dân
- Phải trả trước nhiều hơn
- Ngân hàng xét thu nhập, tình trạng cư trú và thời hạn giấy phép
- Người có giấy phép cư trú dài hạn có điều kiện thuận hơn
- Người không cư trú tại Malaysia khó vay hơn nhiều
Mua để cho thuê
- Thu nhập từ cho thuê phải khai thuế tại Malaysia
- Người không cư trú chịu mức thuế khác
- Cần trừ phí quản lý, quỹ bảo trì, phí công ty quản lý cho thuê
- Thị trường cho thuê ở một số khu vực có nguồn cung lớn, tỷ lệ lấp đầy không cao
- Cho thuê ngắn ngày bị quản lý và nhiều toà nhà cấm trong quy chế nội bộ
Về nguồn cung: một số khu vực tại Malaysia có tình trạng dư thừa căn hộ cao cấp, khiến cả giá bán lại lẫn tỷ lệ lấp đầy cho thuê không như kỳ vọng. Nên nghiên cứu kỹ thị trường cụ thể thay vì dựa vào quảng cáo dự án.
Sở hữu nhà không cho quyền cư trú
Cần nói rõ như với mọi nước khác: mua bất động sản tại Malaysia không tạo ra quyền cư trú. Không có visa dành cho chủ sở hữu nhà.
Tuy nhiên có một liên hệ gián tiếp: một số chương trình cư trú dài hạn có yêu cầu hoặc khuyến khích mua bất động sản như một phần điều kiện. Đó là quan hệ ngược lại — tham gia chương trình rồi mua nhà, không phải mua nhà rồi có quyền cư trú.
Ngưỡng giá, thủ tục phê duyệt và mức thuế khác nhau theo bang và được điều chỉnh theo thời kỳ. Trước khi đặt cọc bất cứ khoản nào, hãy tham vấn luật sư độc lập có giấy phép tại Malaysia và kiểm quy định của bang nơi định mua.
Người nước ngoài mua nhà ở Malaysia cần điều kiện gì?
Bất động sản phải có giá từ một ngưỡng nhất định trở lên, và ngưỡng này do từng bang quy định với chênh lệch rất lớn. Dưới ngưỡng thì không mua được dù có tiền.
Sở hữu vĩnh viễn và có thời hạn khác gì nhau?
Sở hữu vĩnh viễn không có thời hạn và giá trị cao hơn; sở hữu có thời hạn giá thấp hơn nhưng giá trị giảm khi thời hạn còn lại ngắn dần, và cũng ảnh hưởng tới khả năng vay ngân hàng.
Bán lại bất động sản có chịu thuế không?
Có thuế lợi nhuận khi bán lại, mức cao hơn nếu bán trong vài năm đầu, và người nước ngoài chịu mức khác với công dân. Cần tính vào bài toán trước khi mua để đầu tư.
Mua nhà có được quyền cư trú không?
Không. Không có visa dành cho chủ sở hữu nhà. Một số chương trình cư trú dài hạn có yêu cầu mua bất động sản như một phần điều kiện, nhưng đó là quan hệ ngược lại.
